+7(4822) 39-70-70
info@anparamonov.ru

Вопросы об ипотеке

Правда, что квартира, купленная в ипотеку, мне не принадлежит? Как узнать, дадут ли мне кредит? Что делать, если банк отказал в ипотеке? Можно ли купить квартиру, если нет денег на первоначальный взнос?

1. Правда, что квартира, купленная в ипотеку, мне не принадлежит до тех пор, пока я не погашу кредит?

Нет, это не правда. Более того, почему-то это самое распространенное заблуждение, останавливающее человека от принятия решения о возможном приобретении квартиры в ипотеку. Недвижимость, купленная с использованием заемных средств, находится в залоге у банка, но заемщик является ее собственником с момента подписания договора купли-продажи или договора участия в долевом строительстве. Залог означает, что продать или подарить такую недвижимость можно только при согласии банка. При этом во всем остальном заемщик может распоряжаться ей по своему усмотрению: регистрировать своих родственников и третьих лиц, ставать а аренду и т.п.

2. Можно ли продать или обменять квартиру, купленную в ипотеку, если кредит еще не погашен?

Можно. Специалисты АН "Парамоновъ" достаточно часто проводят сделки по продаже или обмену квартир, находящихся в залоге у банка. Подробно эту тему мы рассматривали в статье "Выход есть всегда!": http://www.anparamonov.ru/obzor-rynka/stati/634-vykhod-est-vsegda.html

3. Как узнать, дадут ли мне ипотеку?

Обратиться к специалисту, который оценит ваши финансовые возможности и рассчитает платежи по ипотеке при помощи кредитного калькулятора. Наш самый главный совет: если вы задумываетесь об улучшении жилищных условий и планируете воспользоваться для этого ипотечным кредитом, то прежде, чем идти подавать заявку в банк, проконсультируйтесь с независимым ипотечным брокером.
Ипотечный брокер - это специалист по кредитованию (как правило, сотрудник агентства недвижимости), работающий с несколькими банками. Он хорошо знаком со всеми требованиями, которые банки предъявляют к заемщикам, и прекрасно ориентируется в различных программах кредитования. Профессиональная консультация независимого брокера позволит избежать ситуации, когда поданная вами заявка будет отклонена по причине неправильного заполнения анкеты, неточного указания доходов и т.п. Брокер не будет подавать заявку, если увидит, что вы не отвечаете требованиям банка (маленький стаж работы, неподтвержденный доход и прочее), потому что в этом случае вы получите отказ и повторно обратиться за кредитом можно будет не ранее, чем через 2 месяца.
В разных банках разные требования к заемщикам: например, одни строго требуют справку о доходах по форме 2-НДФЛ, другим достаточно справки, которую подпишет директор или бухгалтер компании, где работает заемщик; в одном банке обязательным условием является стаж работы на одном месте не менее полугода, в другом кредит можно получить и через два месяца после трудоустройства. Независимый ипотечный брокер поможет вам выбрать оптимальную ипотечную программу, учитывая все особенности вашей ситуации и вашего бюджета.

4. Правда ли, что индивидуальным предпринимателям не дают ипотеку?

Нет, это не правда. Безусловно, к предпринимателям и владельцам бизнеса банки относятся более придирчиво, поэтому нужно подготовиться к скрупулезному рассмотрению заявки - собрать все необходимые документы, но при этом обратиться в банки, относящиеся к бизнесменам лояльно. Независимый ипотечный брокер подскажет, в какие. В целом же для ИП и владельцев бизнеса есть две рекомендации: во-первых, подавать заявки в банки, которые не запрашивают учредительные документы по бизнесу; во-вторых, стоит обратить внимание на программы "ипотека по двум документам".

5. Что делать, если банк отказал в ипотеке?

Подать заявку повторно в этот банк вы сможете только через полгода. Поэтому для того, чтобы избежать отказа по формальному признаку (неправильное заполнение анкеты, ошибки в предоставленных документах, справках и т.п.), проконсультируйтесь со специалистом. Кредитный менеджер банка не будет вникать в структуру ваших доходов, состав семьи и прочее, его задача - принять заявку и передать ее на рассмотрение.
Независимый ипотечный брокер прежде, чем приступить к заполнению анкеты, внимательно ознакомится со всеми особенностями вашей ситуации и подскажет, как правильно составить заявку, какие документы принести, для того чтобы свести риск отказа к минимуму. Кроме того, если брокер видит, что по вашей заявке в выбранном вами банке возможен отказ, то он отправит вашу заявку не в один, а в несколько банков. Если же вам отказали все банки, то можно рассмотреть другие варианты финансирования покупки недвижимости: ипотека под залог имеющегося имущества, потребительский кредит и т.п.

6. Почему банки отказывают в ипотеке?

Наиболее распространенные причины отказа:
- Недостаточный доход заемщика. В этом случае привлекают созаемщика (обычно супруга) или поручителей.
- Испорченная кредитная история заемщика, т.е. просрочки платежей по ранее оформленным кредитам. Если у вас были такие проблемы, то, обращаясь в банк с заявлением на новый кредит, напишите заявление, в котором объясните причины допущенных ранее просрочек.
- Непогашенные кредиты: чаще всего такая ситуация возникает с кредитными картами, когда их держатель не отследил какие-нибудь незначительные платежи, например, платеж за пользование самой картой. Если вы когда-либо пользовались кредитными картами, то перед тем, как обращаться в банк за ипотекой, постарайтесь их закрыть.

7. Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос (ПВ) - это ваши собственные деньги, которые вы тратите на покупку недвижимости. То есть при покупке квартиры в ипотеку часть денег вы платите из своего кармана, а часть вам дает банк в виде ипотечного кредита. Почему-то многие думают, что первоначальный взнос надо нести в банк. Это не так. Первоначальный взнос является первым платежом, который вы передаете продавцу квартиры, как правило, в день подписания договора купли-продажи. В банк вы предоставляете расписку продавца, подтверждающую получение им данных средств.

8. Каков размер первоначального взноса, и можно ли купить квартиру, не имея собственных накоплений?

Размер первоначального взноса, необходимого для получения ипотеки, определяется банком и зависит от выбранной вами кредитной программы. Обычно ПВ составляет 15-20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. При оформлении кредита без подтверждения дохода (так называемые "кредиты по двум документам") ПВ увеличивается до 50%. Кроме того, размер ПВ может влиять на конечную стоимость кредита: чем больше у заемщика собственных накоплений, тем больше доверия он внушает кредитной организации, следовательно, процент по ипотеке может быть снижен.

Существуют специальные программы, разработанные крупными застройщиками, позволяющие приобрести квартиру без первоначального взноса. Например, в Твери без ПВ можно купить квартиру в Доме "Жираф", ЖК "Иллидиум", ЖК "Авиатор" и некоторых других строящихся домах.

9. Можно ли вернуть кредит раньше, чем указано в договоре?

Да, конечно. Сейчас ни в одном банке нет моратория на досрочное погашение - кредит можно вернуть хоть через месяц после его получения. Кстати, семьи, использующие для улучшения жилищных условий материнский капитал, активно пользуются этой возможностью, оформляя ипотеку в размере маткапитала (в 2017 г. это 480 тыс. руб).

10. Какие дополнительные расходы возникнут при оформлении ипотеки?

Во-первых, страхование. Сейчас практически все банки предлагают кредит под сниженный процент в случае оформления полного пакета страхования. Причем "полнота" этого пакета у каждого банка своя: для одного достаточно страхования жизни заемщика, другой еще требует застраховать и сам объект, и риск утраты права собственности на него (титульное страхование). В среднем же страхование обходится от 0,5 до 1,5% от суммы кредита.
Во-вторых, придется заказать отчет об оценке стоимости приобретаемого объекта недвижимости. В каждом банке есть список аккредитованных оценочных компаний, куда вам и предложат обратиться. Стоимость оценки колеблется от 2 000 до 5 000 руб. Прежде чем выбрать оценщика из списка, предлагаемого банком, поинтересуйтесь, нет ли у кого-то из них акций или специальных предложений. Например, в Отделе оценки АН "Парамоновъ" такие акции проводятся периодически, а для клиентов, приобретающих недвижимость в агентстве, оценка выполняется со скидкой 50%. Также следует обратить внимание на то, что при покупке квартиры в строящемся доме оценка, как правило, не требуется. Однако после того, как дом будет введен в эксплуатацию и вам надо будет передать квартиру в залог, банк все-таки попросит предоставить отчет об оценке. В этом случае клиенты АН "Парамоновъ", ставшие участниками программы "Новосёл" (http://www.anparamonov.ru/o-kompanii/actions/45-programma-novosjol.html), отчет об оценке получают в подарок от фирмы.