+7(4822) 39-70-70
info@anparamonov.ru

Рынок жилья 2007: результаты и прогнозы

В 2006 году наблюдались рекордные темпы роста стоимости жилья. По сравнению с ростом стоимости квадратного метра в 2004-2005 годах (на 40%) в 2007 году средний рост составил 78 %, что в два раза выше.
Неликвидные объекты подорожали на 60 % ( неликвидные объекты - это квартиры в домах сталинской застройки, старой жилой фонд, выше 25 лет «хрущевки», «брежневки», улучшенная планировка; нестандартная планировка, с дополнительными понижающими факторами - угловые , на крайних этажах, в плохом состоянии, с частичными удобствами).


Ликвидные объекты подорожали на 80-100 % ( ликвидные объекты это квартиры улучшенной планировки в домах не старше 10 лет, квартиры в домах повышенной комфортности, новостройки, а также старый жилой фонд с хорошим месторасположением (исторический центр, ближнее Заволжье), неугловые, средние этажи, хорошее состояние.
Несмотря на снижение ставок по ипотечным кредитам на 2-3 % за 1-ый квартал 2007 года не наблюдается ажиотажного спроса на жилую недвижимость, который наблюдался на протяжении всего 2006 года. Рынок нашел новое состояние равновесия. По итогам 1-го квартала цены остаются относительно стабильными.

По ликвидной категории жилья продолжается рост цен в рамках 1-2 % в месяц. Стоимость выставленных на продажу неликвидных объектов и определенная с учетом активного роста цен 2006 года, то есть завышенная, в отсутствии активного спроса уменьшается (до 5 %).
Количество «чистых» покупателей по статистике спроса в 2007 году (количество интересующихся на рекламные объявления, количество заявок на поиск) снизилось в 2 раза. Ремарка «чистые покупатели» на профессиональном риэлтерском языке это лица, имеющие собственные или кредитные денежные средства в полном объеме на покупку объекта, к ним не относятся лица со своими объектами и доплатой. Из таких покупателей по нашей статистике подавляющее большинство (70 %) пользуются ипотечными кредитами.

Очень интересна информация о доле тверичей, имеющих возможность купить сегодня жилье к общему объему нуждающихся в улучшении жилищных условий (Коэффициент реального спроса Крс), который составляет 8,75% за 2006 год. Формула для расчета Крс следующая: весь потенциальный спрос это количество семей проживающих в Твери (Q cемей), которое составляет 137150 семей ( 480000 человек всего проживающих в Твери / на коэффициент семейности 3,5 = 137150 семей). Средний объем сделок с жилым фондом в месяц (V сделок ) составляет около 1000 единиц, соответственно,

процент Крс = (V сделок / Q cемей)*100%*12 месяцев. Эти данные представлены по вторичному фонду (без учета долевого участия в новостройках).

Потребность есть, но исходя из среднего уровня доходов населения и динамики повышения заработной платы, текущие цены на жилье для большинства остаются недоступными. Исходя из объема реального спроса, который снизился, можно предположить, что часть людей все же решила свои «жилищный вопрос», остальные же, не угнавшись за ценами, должны накапливать недостающую сумму уже ориентируясь на новые цифры. Ипотечные программы не предполагают в 2007 году резкое снижение ставки, она останется в диапазоне 12-14 % годовых, что против европейских ставок 2-3 % годовых очень существенно бьет по карманам тверичей из-за резкого подорожания жилья.

Уровень цен на жилье, как на любой продукт, в первую очередь зависит от объема спроса и предложения. Именно наличие дефицита жилья в Твери обуславливает устойчиво высокие цены на недвижимость. Только активное строительство и ввод в эксплуатацию большого количества квадратных метров может изменить ситуацию. Золотое правило экономики при неизменном реальном спросе (который на сегодня явно не будет расти) снизить уровень цен сможет только увеличение объема предложений. Число новых строительных площадок в Твери на сегодняшний день крайне незначительно. Для сведения по новому жилью: предложения в СМИ за 1 квартал 2007 года составляют 8 домов.

На те предложения, которые могут появиться у застройщиков, уже существует неофициальная очередь на самые ликвидные квартиры. При чем если раньше на первом этапе строительства застройщики делали существенную скидку (2005 начало 2006), предложения были даже дешевле, чем на старый фонд (2004 год), то с начала 2006 года разница в цене между готовой новостройкой и еще не возведенным объектом отсутствовала. В условиях дефицита качественного жилья политика застройщиков в 2007 году не претерпит изменений, как правило оптовая покупка их вообще не интересует, понятие инвестор подменилось понятием розничный покупатель.