+7(4822) 39-70-70
info@anparamonov.ru

Рынок недвижимости Твери: итоги 2014 и ожидания 2015

2014 г. был непростым для российской экономики: сказалось ухудшение отношений с Западом, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля. Эксперты опасались, что под давлением геополитических и макроэкономических факторов в различных отраслях экономики страны могут начаться "срывы", например, полное отсутствие покупательского спроса на рынке недвижимости и обвал цен на жилье, как это было в 2008 году.

Однако этого не случилось. Наоборот, на этот раз рынок недвижимости повел себя на удивление спокойно: не было ни ценовых взлетов, ни резкого снижения стоимости квадратного метра. Более того, в конце года недвижимость оказалась предметом повышенного спроса, и происходило это даже несмотря на резкое удорожание ипотеки. Итак, чем же нам запомнится 2014 год и что ждать от наступившего 2015?

На вопрос "Чем вам запомнился 2014 год?", наверное, все риэлторы Твери ответят одинаково: огромными очередями в службу госрегистрации. В конце декабря, для того чтобы подать документы клиентов на регистрацию сделки, риэлторам приходилось занимать очередь накануне вечером и дежурить у здания на ул. Горького всю ночь. Такой ажиотажный спрос на недвижимость (как, впрочем, и на автомобили, бытовую технику и прочие товары) был вызван резким падением курса рубля и стремлением людей хоть как-то сохранить свои сбережения. А усугубила покупательскую лихорадку еще и ситуация на рынке ипотеки: после повышения ключевой ставки ЦБ большинство банков объявило о временном прекращении кредитования граждан.
Логично предположить, что описанная выше ситуация должна привести в резкому росту цен на жилье. Однако, этого не произошло. Наоборот, наметившийся с середины лета курс на снижение средней стоимости квадратного метра не менялся до конца года. В итоге в 2014 г. на рынке недвижимости Твери эксперты констатируют падение цен на 0,6%. Такая отрицательная динамика обусловлена тем, что в отличие, например, от Москвы или Московской области, где аналитики рынка наоборот отмечают рост стоимости квадратного метра, на региональных рынках процент инвестиционных покупок, которые в ситуации повышения спроса как раз и приводят к росту цен, достаточно низок. В регионах сделки с недвижимостью совершаются в основном с целью улучшения жилищных условий, а это значит, что продавцу, которому нужно не просто продать свою квартиру, но и купить что-то взамен, невыгодно повышать цену: в погоне за более высокой ценой он может упустить драгоценное время и в результате остаться ни с чем.

2015 01 26 01

 

2015 01 26 02

 

Как видно из приведенной выше таблицы, чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра. Следовательно, доплата в 400 000 - 500 000 руб. позволит вам с легкостью обменять 1-комнатную квартиру улучшенной планировки на 2-комнатную, а 2-комнатную на 3-комнатную. Если же обмен производится между "хрущевками" или "брежневками", сумма доплаты может сократиться до 200 000 - 250 000 руб.

Платежеспособный покупательский спрос на рынке недвижимости во многом определяется доступностью ипотеки. Жилье в России стоит настолько дорого, что купить его без привлечения кредитных средств могут немногие наши соотечественники. В конце декабря 2014 г. Центральный банк РФ резко поднял ключевую ставку до 17%, что вызвало панику в банковском секторе. Подавляющее большинство финансовых организаций прекратили выдачу кредитов, в том числе ипотечных. Фактически с 17 декабря ипотеку можно было получить только в Сбербанке и ВТБ24, причем с 22 декабря они были вынуждены поднять годовые процентные ставки. В настоящее время оформить ипотеку можно также в Россельхозбанке и через Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования.
В текущей ситуации все банки ужесточили условия выдачи кредитов: вырос первоначальный взнос, более пристально стала изучаться кредитная история заемщика, оцениваться его платежеспособность. Опыт работы специалистов Центра оценки и ипотечного кредитования показывает, что в условиях нестабильности на рынке ипотеки получить лучшие условия по кредиту можно воспользовавшись партнерскими программами, которые совместно реализуют банки и агентства недвижимости.


На какой сегмент рынка следует ориентироваться покупателю, решившему приобрести жилье в кризис?

Как показывает практика, наименее уязвимым сектором является жилая недвижимость эконом- и комфорт-класса. Новостройки более ликвидны, чем "вторичка", и интересны с точки зрения сохранения накопленных средств. Кроме того, приобретение квартиры в строящемся доме на раннем этапе реализации проекта и последующая ее перепродажа после ввода дома в эксплуатацию позволит инвестору заработать в любой экономической ситуации, т.к. цена в новостройках неизбежно растет пропорционально степени готовности дома.
Безусловно, экономический кризис не может не отразиться на положении компаний-застройщиков. Однако ждать массового замораживания строек, как это было в 2008 г., не стоит, считают эксперты. Текущие проекты будут завершены, а вот новые, скорее всего, не появятся до тех пор, пока застройщики не будут уверены в том, что смогут эффективно реализовать построенные квадратные метры. Учитывая, что спрос на новое жилье напрямую обусловлен доступностью ипотеки, эта уверенность придет вместе с понижением ключевой ставки ЦБ и уменьшением стоимости жилищных кредитов. Поэтому, если ситуация не рынке ипотеки не изменится в ближайшие месяцы, примерно через полгода-год мы почувствуем дефицит на рынке нового жилья.
Непростую ситуацию, которая сложилась в российской экономике в 2014 г., пытаются сравнивать то с дефолтом 1998, то с кризисом 2008 г. Однако большинство специалистов сходятся на том, что причины у всех экономических кризисов разные, и сопоставлять их не стоит. Лучше объективно проанализировать текущую ситуацию и наметить для себя оптимальные пути выхода из нее. И если вы планировали покупку квартиры, то не стоит ее откладывать: положение, в котором сейчас находится рынок недвижимости, нельзя назвать критическим - есть и предложение, и спрос, и цены пока остаются на прежнем уровне.

2015 01 26 03