+7(4822) 39-70-70
info@anparamonov.ru

Налоги при продаже недвижимости: что изменится в 2020 г.?

С 1 января 2020 г. изменятся некоторые правила налогообложения сделок с недвижимостью.

Определение суммы, с которой уплачивается налог

В статье 214.10 Налогового кодекса РФ, вступающей в силу в 2020 г., установлен порядок определения налогооблагаемой базы — дохода, который человек получает от продажи недвижимости, в том числе при общей совместной или долевой собственности. Можно сказать, что «миллион в договоре» теперь уйдет в прошлое, потому что при уплате налогов будет учитываться не цена объекта недвижимости, а его кадастровая стоимость.

Данные изменения касаются также объектов, полученных в дар. Правда, речь идет только о тех случаях, когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, потому что при дарении между близкими родственниками налог по-прежнему не платится. Близкие родственники – это дети и родители, супруги, внуки и бабушки-дедушки, братья и сестры. Они освобождены от налога согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Переход на исчисление налогооблагаемой базы от кадастровой стоимости объекта призван исключить возможность ухода от налогов путем занижения цены в договоре купли-продажи или дарения.

Освобождение от налога

В СМИ уже появлялись публикации о том, что срок владения недвижимостью, после которого гражданин освобождается от налога при продаже объекта, будет сокращен с пяти лет до трех. Напомним, что срок владения был увеличен с трех до пяти лет в 2016 году. Но следует заметить, что сокращение срока владения коснется не всех.

Минимальный срок владения недвижимостью, дающий полное освобождение от уплаты НДФЛ при ее продаже, - три года. Это касается квартир и домов, полученных по наследству или в дар от близких родственников, по договору пожизненного содержания (ренты), а также в результате приватизации. Во всех остальных случаях необходимо ждать пять лет, чтобы не платить налог с дохода от реализации недвижимости. Но с 2020 года граждане, продающие единственное жилье, освобождаются от уплаты НДФЛ уже после трех лет владения. Если же недвижимость, проданная до истечения пяти лет, не является единственным жильём, то придется заплатить налог.

Если квартира не продается, а меняется

Высказывалось мнение, что сокращение срока владения недвижимостью для освобождения от налогов необходимо для того, чтобы побудить людей улучшать свои жилищные условия за счет продажи имеющегося у них жилья, привлечения ипотеки и покупки нового. Но и сейчас действует и будет действовать в дальнейшем следующее правило: если в текущем налоговом периоде гражданин продает квартиру и покупает другую, он не платит НДФЛ. То есть при обмене единственного жилья налог не уплачивается. Необходимость строго соблюдать порядок - сначала продать, а потом приобрести новую квартиру, чтобы не платить налог, - несколько затрудняла обменные сделки.

Например, у гражданина есть накопления в виде первоначального взноса, достаточные, чтобы купить жилье в ипотеку, а также квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, которую планируется реализовать и направить вырученные средства на покупку новой, тем самым максимально снизив сумму кредита. Предположим, ему очень понравился объект, находящийся в срочной продаже, тогда как его квартира еще не продана. Гражданин вынужден отказаться от покупки, так как, если он сначала купит новую квартиру и только после этого продаст имеющуюся, то возникнет необходимость уплаты налога.

С 2020 г. вступают в силу поправки, которые позволяют избежать подобной ситуации: если в течение 90 дней до продажи квартиры, с которой подлежит уплатить налог, купить новую, то налога не возникнет. То есть эта – недавно купленная – квартира не будет считаться вторым жильем, а обменная сделка, несмотря на то, что покупка предшествовала продаже, зачтется одним налоговым периодом.

Как уменьшить сумму налога?

Порядок получения основных налоговых вычетов с 2020 года не изменится: останется и не облагаемый налогом миллион, и возможность определить налогооблагаемую базу путем вычисления чистого дохода от продажи квартиры, вычтя из суммы, вырученной при продаже квартиры, ее стоимость при покупке. То есть если квартира была куплена за 2 млн. рублей, и это подтверждается документально, а продается спустя год за 2,5 млн., то налог нужно будет заплатить с 500 тыс. руб. (2 500 000 – 2 000 000 = 500 000 руб. – доход, полученный в результате продажи квартиры).

Поправки, вступающие в силу в январе 2020 г., дают возможность уменьшить налогооблагаемую базу или же вовсе не платить налог еще и в следующих случаях:

1. Если уплачен налог с имущества, полученного в дар не от близкого родственника, то при его продаже можно из дохода вычесть стоимость квартиры, с которой был уплачен налог при получении ее в дар. Например, гражданину подарили квартиру стоимостью 3 млн. руб. С этой суммы он заплатил налог, а потом продал квартиру за те же 3 млн. - налогооблагаемая база будет равна 0 руб. Если же он продаст ее за 3 200 000 руб, то заплатит налог только с 200 тыс. руб.
До конца 2019 г. в аналогичном случае можно воспользоваться только стандартным налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

2. При получении недвижимости в дар от близкого родственника, когда одаряемый освобожден от уплаты налогов, в случае ее последующей продажи до истечения трех лет, гражданин может получить налоговый вычет в размере суммы, потраченной дарителем на приобретение данного имущества. Например, бабушка приобрела квартиру за 3 млн. руб. и подарила ее внуку. Через год внук продал ее за 3 млн. Налогооблагаемая база будет равна 0 руб., т.к., исчисляя свой доход от продажи данной недвижимости, внук учтет расходы бабушки на ее покупку.

3. При продаже жилья, приобретенного с использованием материнского капитала, можно уменьшить налогооблагаемую базу в долях детей, приняв в зачет расходы родителей. Сейчас ситуация осложнена тем, что у детей, которые вступают в собственность на квартиру только после того, как родители выплатят ипотеку, срок владения начинает исчисляться с момента полного погашения кредита. Получается, что семья не может продать квартиру еще в течение нескольких лет. С 2020 г. семьи, использовавшие маткапитал для приобретения жилья, могут уменьшить доход от продажи доли, оформленной в собственность детей, на размер тех расходов, которые понесли родители на ее приобретение, что значительно уменьшит или совсем исключит НДФЛ при продаже квартиры.