+7(4822) 39-70-70
info@anparamonov.ru

Что нужно знать о новых правилах долевого строительства

С 1 июля 2018 года вступили поправки к закону о долевом строительстве. Поправки вводят для строительных компаний новые требования, в случае несоблюдения которых они потеряют право привлекать деньги дольщиков. Есть предположения, что значительное число застройщиков может не выдержать новых условий, и будут вынуждены покинуть рынок. Итак, каковы же наиболее существенные изменения в правилах ведения долевого строительства?

2018 07 18

Деньги — в банк!

Основные изменения касаются системы финансирования строительства новых объектов. Сегодня более 74% всех инвестиционных вливаний в строительство жилья составляют деньги клиентов, заключивших с застройщиками договоры долевого участия (ДДУ). Однако с 1 июля 2019 года клиенты больше не смогут напрямую переводить застройщикам деньги за квартиры на этапе возведения нового дома. Деньги дольщиков будут поступать в банки на специальные эскроу-счета, где останутся на доверительном хранении до сдачи дома в эксплуатацию и выдачи ключей покупателям. Только тогда застройщик получит возможность забрать эти средства себе. Поэтому, чтобы финансировать процесс возведения, компании придется брать целевой кредит в банке, который станет держателем эскроу-счетов по проекту.

Между старой схемой прямого финансирования строительства гражданами через ДДУ и финансированием за счет банков существует принципиальное различие. Если в первом случае деньги клиентов незамедлительно шли на возмещение строительных затрат, то во втором случае банки предоставляют свое финансирование под процент, который застройщику придется в любом случае выплачивать, что повышает себестоимость объекта.

Пока застройщики не обязаны работать через экскроу-счета: с 1 июля текущего года им только рекомендуется перейти на эту схему финансирования проектов.

Опыт решает всё

В закон внесено новое определение – «специализированный застройщик». Под ним понимается компания, чей опыт на рынке новостроек составляет не менее трех лет, а общая площадь проектов, по которым она получила разрешения на строительство, должна достигать минимум 10 тысяч кв. м. При этом специализированным застройщиком может именоваться не только девелопер (технический заказчик), но и генеральный подрядчик. Данная поправка будет самым существенным барьером при выходе на рынок новостроек новых компаний.

Затраты под контролем

Затраты застройщика будет контролировать банк, имеющий на то специальные полномочия. Кредитная организация, в которой он открыл счет, теперь может предотвращать любые финансовые операции, не соответствующие долевому законодательству. Банк начнет учитывать все административные затраты строительной компании и следить, чтобы их доля не превысила 10% от стоимости возведения жилого комплекса.

Затруднение вызывает тот факт, что десятипроцентный лимит относится к достаточно обширному кругу затрат — уплату процентов по кредитам, заработной плате персонала и связанных с ней налогах и отчислениях, затратах на рекламу, коммунальные услуги, аренду помещений, связь, оборудование для рабочих мест и т.п.

Точно в срок!

По новым правилам компания может лишиться возможности начинать строительство новых объектов из-за срывов сроков даже по одному жилому дому. Очевидно, что столь серьезная мера повысит дисциплину застройщиков.
При этом закон говорит именно о сроках окончания возведения домов, имеющихся в проектной декларации, а не о времени выдачи ключей покупателям. Различие этих понятий весьма существенно. В сроки передачи квартир застройщик, как правило, вкладывает немаленький временной запас во избежание просрочки, позволяющей клиенту требовать компенсацию или даже разорвать ДДУ. Сроки возведения же обычно обозначаются реальные.

Чего ожидать?

Изменения в законе о долевом строительстве коснутся застройщиков, начинающих возводить новостройки по строительным разрешениям, полученным после 1 июля 2018 года. Это значит, что еще год-два большинство квартир в строящихся домах будут реализовываться по прежней схеме, и многие компании позаботились о том, чтобы заблаговременно получить достаточно разрешений на строительство и иметь в своем активе запас новых проектов.

На проектное финансирование вынуждены будут перейти только те застройщики, которые не успеют до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Поэтому можно прогнозировать, по меньшей мере, 2 года плавного перехода игроков строительного рынка на работу по новой системе. В этой перспективе роста стоимости строящегося жилья ждать не стоит. Однако по прошествии этого срока большая часть новостроек окажется в поле действия юридических изменений иповышения стоимости жилья будет уже не избежать.

Вступившие в силу поправки в закон о долевом строительстве должны подготовить рынок к отказу от прямых денежных расчетов между покупателями и застройщиками и постепенно привести к окончательному уходу от долёвок. Большинство экспертов сходится во мнении, что новые правила увеличат себестоимость возведения жилых проектов, возросшие затраты застройщики будут вынуждены включать в конечную стоимость квадратного метра, что и приведет к росту цен в первичном сегменте.