+7(4822) 39-70-70
info@anparamonov.ru

Что ждет рынок недвижимости после 1 июля?

С 1 июля рынок недвижимости России уже не будет прежним: сделан первый решительный шаг на пути отмены долевого строительства. Но так ли это на самом деле? Почему уже больше года в СМИ звучат прогнозы роста цен на квартиры? Отразятся ли изменения в 214-ФЗ на рынке вторичного жилья? Мы постараемся ответить на самые «горячие» вопросы, касающиеся реформы новостроек.

1. Что такое долевое строительство? Почему его надо или не надо отменять?

214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» был принят 15 лет назад — в декабре 2004 года. Это было крайне необходимой мерой, потому что в постсоветский период строительство жилья в России велось не по закону, а, как и все в стране, «по понятиям». При продаже новостроек процветало мошенничество: наверное, не надо напоминать, что такое двойные продажи, строительные пирамиды и обманутые дольщики. Разработанный в такой сложной ситуации и принятый в конце 2004 года 214-ФЗ был призван навести порядок на рынке нового жилья, но при этом не нанести существенного ущерба строительному бизнесу. То есть по-прежнему обеспечивая застройщикам прямой доступ к деньгам дольщиков, закон должен был уберечь последних от потери своих инвестиций. Частично это удалось: с 2005 г. все договоры долевого участия подлежат государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

Однако, как показал опыт последующих лет, этих мер оказалось недостаточно для того, чтобы избежать появления обманутых дольщиков — людей, лишившихся денег, вложенных в строительство жилья, из-за банкротства застройщиков. Не решал 214-ФЗ и проблему долгостроя. Поэтому в 2107 г. было введено обязательное страхование и создан компенсационный фонд (по аналогии с банковским). Теперь застройщик должен был отчислять 1% с каждого ДДУ на тот случай, если у него возникнут проблемы и он не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками.

С 1 января 2018 г. были значительно ужесточены требования к застройщикам. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен иметь не менее 10% собственных средств от общей стоимости проекта, работать в строительной сфере не менее 3-х лет и построить не менее 10 тыс. кв.м. жилья. У него не должно быть долгов по кредитам, а уставной капитал должен быть пропорционален объему строительства.

Итак, сегодня около 75% инвестиций в строительство в РФ – это деньги рядовых граждан. По всей стране на конец 2017 г. официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков, а по неофициальным данным их около 2 млн. Все это говорит о том, что принятие в 2004 г. 214-ФЗ, а позже — поправок к нему проблему обманутых дольщиков не решило, поэтому президент поручил разработать дорожную карту постепенной отмены долевого строительства. С 1 июля 2019 г. на этом пути будет сделан первый шаг: теперь застройщик не будет иметь возможности пользоваться деньгами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

2. Действительно ли после 1 июля рынок нового жилья ждут кардинальные перемены?

И да, и нет. Изменится механизм финансирования строительства новых многоквартирных домов, но не сам принцип. Граждане по-прежнему будут иметь возможность приобрести квартиры в еще строящемся доме (предполагается, что такое жилье будет дешевле), однако теперь государство гарантирует, что дом будет достроен, даже если застройщик объявит себя банкротом. До окончания строительства деньги дольщиков будут храниться на специальном «замороженном» счете в банке, и застройщик сможет получить их только после выполнения своих обязательств. Если же застройщик — банкрот, то его обязательства перед инвесторами-дольщиками примет на себя другая фирма, которая завершит строительство и получит в итоге деньги дольщиков.

3. Что изменится в процедуре покупки нового жилья? Что должен знать покупатель новостройки?

Сама процедура покупки нового жилья, с точки зрения покупателя, не изменится. Разница будет состоять в том, что деньги за квартиру дольщик перечислит не на счет застройщика, как это было раньше, а на экскроу-счет в банке. В связи с этим полностью запрещены наличные расчеты между покупателем и продавцом строящегося жилья.

Кстати, такой вид совместного строительства, как кооператив (ЖСК) теперь тоже вне закона. Так что если вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, то делайте это у фирмы, имеющей в своем названии слова «специализированный застройщик».

4. Могут ли застройщики избежать перехода на экскроу-счета?

Переход на новую схему финансирования и продажи новостроек не означает, что с 1 июля все застройщики начнут работать по-новому. Это невозможно по той причине, что банковским структурам требуется определенное время для того, чтобы запустить и отладить все необходимые механизмы. Поэтому было принято решение, что текущие проекты будут продолжать реализовываться по старым схемам, но при этом они должны отвечать определенным условиям.

Во-первых, на 1 июля 2019 г. степень готовности объекта должна быть не менее 30%. Возможно и меньше – от 6 до 15% — при соблюдении ряда условий: застройщик осуществляет снос ветхого или аварийного жилья, строит объекты социальной инфраструктуры, завершает проблемные объекты застройщиков-банкротов и т.п.

Во-вторых, количество заключенных ДДУ в реализуемом проекте должно составлять не менее 10%. При этом оба условия должны быть соблюдены одновременно.

Для того чтобы избежать перехода на экскроу-счета при реализации текущего проекта, застройщик должен подать заявление и пройти ряд процедур – выезд на стройку кадастрового инженера, составление им паспорта объекта незавершенного строительства, подготовка соответствующего разрешения в надзорном органе.

5. То есть потребуется время для того, чтобы регулирующий орган рассмотрел и удовлетворил заявления застройщиков, которые имеют право не переходить 1 июля на новый порядок продаж новостроек? Не возникнет ли в связи с этим проблем с покупкой?

Пока застройщик не пройдет все установленные законом процедуры и не получит разрешение производить расчеты без экскроу-счета, он не может принимать средства дольщиков. Это значит, продажи квартир не будут осуществляться. Именно поэтому минстрой рекомендовал застройщикам заранее подавать заявления по тем проектам, которые они хотят завершить, используя старые схемы финансирования.

6. Очень многие эксперты еще в прошлом году начали говорить о существенном росте цен, который будет обусловлен новым порядком продаж новостроек. Некоторые прогнозируют рост до 20-30%. Оправданы ли такие прогнозы? Как поведет себя рынок жилья в Твери?

Действительно, многие эксперты ожидают рост цен на новостройки. И следует отметить, что эти ожидания не беспочвенны: по России за год (с мая 2018 г. по май 2019 г.) цена квадратного метра уже выросла на 10,8%. Если этот тренд не изменится, то к концу года можно прогнозировать удорожание жилья еще, как минимум, на 5%.

В Твери за год стоимость квадратного метра в новых домах увеличилась на 9,1% кв.м., на 11% выросла средняя цена квартиры. Кстати, сильнее всего подорожали 2-комнатные квартиры (+10% и +12% соответственно), а не студии и однокомнатные, как в целом по стране. Вторичное жилье тоже прибавило в цене: на 6,5% выросла стоимость квадратного метра и на 6,8% — средняя цена квартиры.

В ближайшей перспективе существенный рост цен на квартиры в Твери мы не считаем высоко вероятным, т.к. покупательская активность на рынке недвижимости остается достаточно умеренной. Это по-прежнему связано с низким платежеспособным спросом и существенной затоваренностью рынка новостроек: жилья в Твери строится много, а покупать его некому, т.к. у людей нет денег. Спасти ситуацию могла бы дешевая ипотека, однако пока государство не заявляло о намерениях субсидировать жилищные кредиты, как это было в 2015 г.

Тем, кто сегодня задумывается о покупке квартиры, мы рекомендуем обратить внимание на предложения вторичного рынка или уже сданные новостройки. Во-первых, за год вторичка подорожала не так сильно, как строящееся жилье, а это значит, что именно сейчас есть возможность совершить наиболее выгодную покупку. Во-вторых, потребуется время для того, чтобы застройщики смогли перестроить схемы продаж новостроек, что может повлечь за собой определенные задержки и затруднения в оформлении сделок долевого участия.

Насколько успешно будет работать рынок недвижимости по новым правилам, сейчас сказать трудно, т.к. и у застройщиков, и у государства, и у банков еще много не до конца отработанных вопросов. Для нас, риэлторов АН «Парамоновъ», важно сделать так, чтобы все те проблемы, которые связаны с неизбежным переходным периодом, не отразились на покупателе. Поэтому со своей стороны мы предпримем все возможные меры для того, чтобы сделки с недвижимостью, совершаемые при нашем участии, были для вас, наших клиентов, по-прежнему максимально комфортными!