+7(4822) 39-70-70
info@anparamonov.ru

Какова средняя цена продажи и аренды тверских торгово-офисных помещений осенью 2019 г.?

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Твери, впрочем, как и в целом в последние годы, достаточно много выставленных на продажу или предлагаемых в аренду помещений. Предложения достаточно разнообразны и по цене, и по удаленности от центра города, и по техническим характеристикам. Можно сказать, что тверские коммерсанты не испытывают дефицита при подборе помещений для бизнеса.

Средняя цена продажи магазинов или офисов в Твери составляет 50 – 70 тыс. руб за квадратный метр. Средняя цена аренды – 500 – 700 руб. в месяц за кв.м. Коммунальные платежи арендатор, как правило, оплачивает дополнительно. Конечно, в Центральном районе города коммерческие помещения стоят дороже: например, арендный платеж за квадратный метр торгового помещения на Тверском проспекте или бульваре Радищева составит около 1 000 руб. в месяц.

Есть ли на тверском рынке коммерческой недвижимости предложения премиум-класса и пользуются ли они спросом?

Коммерческими помещениями премиум-класса можно назвать те, которые располагаются в центре Твери, отличаются высококлассной внутренней отделкой, эксклюзивным дизайном интерьера, имеют отдельный вход с улицы и собственную парковку. Таких магазинов, офисов или ресторанов в нашем городе не так уж много, и, кстати, на них отмечается достаточно устойчивый спрос.

Как изменился рынок коммерческой недвижимости в последние годы?

В последние 5 лет в Тверь пришли практически все крупные федеральные сети: Глобус, Декатлон, Ашан, Красное и белое, Петрович, Леруа Мерлен. Агрессивно наращивают свое присутствие Магнит и Пятерочка, увеличили количество торговых точек Перекресток, DNS, Ситилинк, аптеки Алоэ и 36,6. Это в корне изменило ситуацию в тверском бизнесе. Маленькие частные магазины, не выдержав конкуренции, вынуждены закрываться. Но для рынка коммерческой недвижимости такая ситуация как никогда благоприятна, т.к. сетевики открывают новые точки, при этом они скупают и арендуют даже те площади, которые много лет пустовали. Например, Пятерочка, Магнит и Красное и белое развиваются в формате «магазин у дома», занимая первые этажи жилых домов или помещения построенных еще в советское время магазинов в «спальных» районах города.

Еще одной отличительной особенностью современного рынка коммерческой недвижимости является большое число торговых и офисных центров, которые появились в нашем городе в последние 3-5 лет. Среди них есть мега-успешные проекты, например, Ритейл-парк №1 в Южном. Но есть и те, которые с трудом находят арендаторов. Успешность торгового кластера зависит от того, удается ли владельцам площадей привлечь бренды с мировым именем или нет. Это так называемые «якорные арендаторы», которые и формируют большой поток покупателей.

Но на наш взгляд, примером, достойным подражания, является не строительство новых торговых комплексов на окраинах города, а реконструкция заброшенных предприятий и складов. Именно это является основным трендом в области развития рынка коммерческой недвижимости во всем мире. В Москве также есть очень удачные примеры редевелопмента бывших заводов и фабрик (например, бизнес-квартал Арма на территории Московского газового завода, м. Курская). В нашем городе в качестве примера можно привести ТОЦ Рубин, Морозовский, Этажи и др., возникшие на месте фабрик в Пролетарском районе. Кстати, ТРЦ Рубин и торгово-офисные площади, окружающие его, наиболее востребованы среди тверских бизнесменов, несмотря на удаленность от центра города (впрочем, незначительную). Здесь есть большие парковки, создана современная коммунальная инфраструктура, район отличается хорошей транспортной доступностью – все это привлекает клиентов и покупателей, поэтому магазины и офисы на проспекте Калинина пользуются спросом.

Какие условия, сервисы важны для тверского бизнеса? Какие помещения пользуются наибольшим спросом?

Наибольшим спросом пользуются офисы площадью 70-100 м, расположенные в бизнес-центрах. Обязательным условием считается наличие парковки (в идеале – бесплатной). Если офис располагается на 3 этаже и выше, то коммерсанты, скорее всего, будут рассматривать только те офисные центры, где есть лифт или эскалатор. Важна и финансовая нагрузка при оплате коммунальных услуг: значительные ежемесячные платежи за свет, воду, отопление и прочие блага цивилизации способны отпугнуть арендаторов.

Если говорить о торговых площадях, то среди них по-прежнему пользуются спросом магазины с отдельным входом, находящиеся на градообразующих улицах и в центре города. Запросы по площади разнообразны, т.к. к нам обращаются как крупные федеральные ритейлеры, которым нужны большие торговые залы, так и частные предприниматели, желающие открыть магазин площадью до 100 кв. м.

Среди направлений бизнеса (если не брать в расчет развитие сетей федеральных брендов) наиболее популярными на сегодня являются продовольственные магазины (в последние год-два особенно популярны помещения под небольшие магазинчики «Овощи-фрукты» и магазины здорового питания), мини-пекарни, кальянные, алкомаркеты, медицинские центры. На второй план отходят запросы на поиск помещений под аптеки, кофейни и точки «кофе с собой», стрит-фуд, магазины электроники, парикмахерские.

В заключение хочется отметить, что сегодня, как никогда ранее, тверской бизнес нуждается в услуге профессионального управления недвижимостью. Специалисты Центра коммерческой недвижимости АН «Парамоновъ» отмечают, что собственники недвижимости и потенциальные арендаторы (а сегодня это на 80% федеральные сетевые ритейлеры) не могут найти друг друга. Это происходит потому, что крупные бренды отправляют заявки на поиск помещений в агентства недвижимости, а владельцы коммерческих площадей, желая сэкономить на услугах риэлтора, действуют самостоятельно, по старинке размещая объявления в интернете. В итоге часто получается, что собственники годами сдают свои магазины или офисы, довольствуясь минимальной платой, тогда как, обратившись в компанию, специализирующуюся на операциях с коммерческой недвижимостью, они могли бы получать гораздо бОльшую прибыль.

Коммерческая недвижимость — это не только магазины и офисы.

Это еще и производства, склады, промышленные земли. К сожалению, в Твери и области в 90-е годы многие промышленные предприятия прекратили свою работу, их имущество (в том числе здания и земля) было продано. Сейчас к нам все чаще обращаются те, кто в свое время приобрел эти активы. Продать такие крупные имущественные комплексы тяжело (если не сказать — практически невозможно) из-за высокой стоимости. Собственник, пытающийся реализовать такие объекты самостоятельно, выставляет их в рекламу и, не получая звонков, через какое-то время снимает недвижимость с продажи. И так продолжается годами.

Какое решение предлагают в Центре коммерческой недвижимости АН «Парамоновъ»? Владея информацией о том, какие именно помещения сегодня интересуют покупателей, специалисты ЦКН предлагают собственнику провести ряд мероприятий по разделению крупного имущественного комплекса на более мелкие объекты, которые можно будет быстро и выгодно продать. По опыту нашей работы, в результате таких мероприятий собственник всегда (!) получает значительно бОльшую прибыль, чем в случае продажи имущественного комплекса целиком.