Индексы стоимости жилья. Прогнозы на 2019 год.
Индексы стоимости жилья.
Средняя цена 1 кв.м. на вторичном рынке в декабре 2018 г. 50 655 руб.
Средняя цена квадратного метра в новых и строящихся домах 46 684 руб.
Средняя стоимость аренды квартиры 15 436 руб.
Увеличение стоимости 1 кв.м. вторичного жилья в 2018 г. +5%
Увеличение стоимости 1 кв.м. нового и строящегося жилья в 2018 г. +7%
Увеличение стоимости аренды квартиры, средняя цена предложения +2,7%
Изменение цен на вторичное жилье в 2018 г.:
1-комнатные квартиры +5,7%
2-комнатные квартиры +5%
3-комнатные квартиры +4%
Комнаты -5%
Изменение цен на новостройки в 2018 г.:
1-комнатные квартиры +6,1%
2-комнатные квартиры +9,5%
3-комнатные квартиры +2,7%
2018 год был непростым для экономики России: колебались цены на нефть и курс рубля, ужесточались санкции, дорожали кредиты для бизнеса и населения. По данным Росстата, в 2018 г. уровень инфляции в России составил 4,3% (в 2017 г. - 2,51%). Ключевая ставка ЦБ РФ, которая в начале года была равна 7,75%, к марту снизилась до 7,25%, однако уже в сентябре возросла на 0,25%, а к концу года вернулась к исходному показателю. Колебания ключевой ставки ЦБ не могли не отразиться на стоимости кредитов: к концу лета ипотека подешевела до рекордных 9,41% (средневзвешенная ставка), однако уже к концу года ставки по жилищным кредитам приблизились к 9,9%. Ожидаемое экспертами повышение средневзвешенной ставки до 10-10,25% в 2018 г. так и не состоялось, однако в январе 2019 г. ипотека резко подорожала: рост стоимости жилищных кредитов составил от 0,4 до 1,2%.
Интересно, что на фоне роста ипотечных ставок во втором полугодии 2018 г. не наблюдался спад покупательской активности на рынке недвижимости: спрос как на «втоичку», так и на новостройки оставался устойчивым, даже несмотря на повышение цен.
По данным аналитического отчета, составленного специалистами АН «Парамонов», в декабре 2018 г. средняя стоимость 1 кв.м. вторичной жилой недвижимости в г. Твери была равна50 655 руб., средняя цена новостроек – 46 684 руб. за кв.м.
В 2018 г. рост средней стоимости 1 кв.м. вторичного жилья г. Твери составил+5%, нового и строящегося - +7%. Средняя цена предложения увеличилась существеннее: +7,3% на вторичном рынке и +7,2% на рынке новостроек. Так, в декабре 2018 г. квартиру от собственника можно было приобрести, в среднем, за 2 897 329 руб., а в новом или строящемся доме - за 2 647 469 руб. (в 2017 г. этот показатель был равен 2 699 181 руб. и 2 469 740 руб. соответственно).
На вторичном рынке в 2018 году значительнее всего увеличилась стоимость квадратного метра однокомнатных квартир (+5,7%),двухкомнатные и трехкомнатные квартиры тоже прибавили в цене: +5% и +4% соответственно. Комнаты, которые по-прежнему не выдерживают конкуренции с квартирами-студиями в новостройках, продолжают пользоваться все меньшим и меньшим спросом у покупателей, поэтому даже на фоне роста цен в этом сегменте рынка недвижимости наблюдается их снижение: в прошлом году комнаты подешевели еще на 5%.
Если проанализировать изменения цен на квартиры в различных районах г. Твери, то можно отметить, что наиболее существенно подорожали квартиры в Пролетарском районе (+5%), в Московском средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 4,5%, в Заволжском – на 4,2%. В Центральном районе города, где расположено самое дорогое жилье, цены, наоборот, снизились, но совсем незначительно – на 1%.
На рынке новостроек в 2018 г. наметился тренд на повышение цен по всем категориям недвижимости, но больше всего подорожали двухкомнатные квартиры – на 9,5%. Студии и однокомнатные квартиры прибавили в стоимости чуть больше 6%, а трехкомнатные только 2,7%. Такая динамика, на наш взгляд, обусловлена избыточным предложением однокомнатных квартир и студий, тогда как двухкомнатных квартир на рынке новостроек не так много. Спрос на жилье больших площадей по-прежнему невелик, и можно сказать, что рост стоимости квадратного метра в этом сегменте вызван общим повышением цен на рынке недвижимости. Но также следует отметить, что если раньше трех-четырехкомнатные квартиры предлагали в основном в категории жилья комфорт-класса и комфорт+, то в 2018 г. появились и более демократичные предложения.
В последние два-три года в регионах России наблюдается тенденция к уменьшению ценовой разницы между квартирами в новых домах и на вторичном рынке. Еще в 2017 г. эксперты прогнозировали дальнейшую синхронизацию цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. Ка видим, эти прогнозы вполне оправдались: разница в средней стоимости квартир на первичном и вторичном рынках не превышает 250 000 руб.
Во втором полугодии 2017 г. наметился рост арендной платы за жилье, причем этот тренд наблюдался практически во всех регионах России. В 2018 г. аренда продолжала дорожать, и, по итогам года, в Твери средняя стоимость увеличилась на 2,7%. Больше всего подорожала арендная плата за двухкомнатные квартиры (+4,6%), трехкомнатные же упали в цене на 6,7%.
Чего ждать покупателям и продавцам недвижимости в 2019 году?
В целом риэлторы и специалисты с области ипотечного кредитования сходятся во мнении, что 2019 г. буде не самым простым для рынка недвижимости - для таких пессимистических прогнозов есть ряд предпосылок.
Во-первых, уже в январе подорожала ипотека, и пока нет оснований ожидать снижения стоимости кредитов для населения. Эксперты предполагают, что ключевая ставка ЦБ, которая напрямую влияет на ставки по ипотеке, в этом году повысится, как минимум, дважды и достигнет показателя 8,25%.
Во-вторых, ожидается увеличение инфляции, что не может не отразиться на ценах на недвижимость. Напомним, что в 2017 г. уровень инфляции был равен 2,5%, в 2018 г. этот показатель достиг 4,3%, а в наступившем году Росстат прогнозирует 5-5,5% с достижением пиковых значений до 6% в марте-апреле.
И, наконец, третий и главный фактор, который дает возможность прогнозировать рост цен на жилье, - это окончательное вступление в силу поправок в федеральные законы №№214 и 218, регламентирующие долевое строительство. Основное изменение касается порядка привлечения средств дольщиков: если раньше деньги за проданные квадратные метры поступали на счет застройщика еще в ходе строительства, то теперь они будут накапливаться на так называемых экскроу-счетах, и доступ к этим средствам строительная компания получит только после ввода дома в эксплуатацию. Следовательно, для обеспечения текущих затрат застройщики должны будут прибегать к заемным средствам (т.е. брать кредиты), что в итоге не может не отразиться на стоимости жилья.
Прогнозы, которые дают эксперты по росту цен на новостройки, варьируются от 2-5% до 20% и более. Мы считаем, что для существенного сроста цен (больше 10%) в настоящее время на рынке нет предпосылок, и вряд ли они возникнут в ближайшей перспективе. Дело в том, что помимо экономических показателей (инфляция, курс рубля, себестоимость строительства) на уровень цен на жиле влияет еще ряд факторов. Например, немаловажными являются такие показатели, как уровень жизни населения, количество продаваемых в регионе квартир, доступность кредитов для большинства граждан и т.п. Очевидно, что именно эти факторы и будут сдерживать рост цен на квартиры в большинстве регионов страны, т.к. до сих пор для рядового россиянина недвижимость остается самой дорогостоящей, а поэтому значимой покупкой в жизни.