Индексы стоимости жилья
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в декабре 2019 г. 48 960 руб.
Средняя цена квадратного метра в новых и строящихся домах 46 979 руб.
Средняя стоимость аренды квартиры 15 000 руб.
Увеличение стоимости 1 кв.м. вторичного жилья в 2019 г. +5%
Увеличение стоимости 1 кв.м. нового и строящегося жилья в 2019 г. +5,2%
Изменение цен на вторичное жилье в 2019 г.:
1-комнатные квартиры +4,9%
2-комнатные квартиры +4,8%
3-комнатные квартиры +3,9%
Комнаты -2,8%
Изменение цен на новостройки в 2019 г.:
1-комнатные квартиры +4,8%
2-комнатные квартиры +5,5%
3-комнатные квартиры -5,1%
По данным Росстата, в 2019 г. уровень инфляции в России снизился до 3,05% (в 2018 г. - 4,3%), что оказалось меньше, чем ожидал Центробанк. Напомним, что на 2019 г. ЦБ прогнозировал инфляцию в размере 3,2-3,7%. В связи с этим уже 16 декабря ЦБ снизил ключевую ставку с 6,5% до 6,25% годовых. Тем не менее, инфляционные ожидания Центрального банка РФ на 2020 г. выше – от 3,5 до 4%.
В 2019 г. ключевая ставка ЦБ равномерно снижалась: корректировка была осуществлена 5 раз, и таким образом совокупное снижение составило 1,5% за год (с 7,75 до 6,25%). Однако это не оказало существенного влияния на стоимость потребительских кредитов, в том числе жилищных. Несмотря на то, что банки в течение года корректировали ставки по ипотеке, снижение средней годовой ставки не превысило 1%. К концу года было отмечено ужесточение требований как к заемщикам, так и к приобретаемым объектам: банки стали чаще отказывать в выдаче кредита или уменьшали его сумму. Скорее всего, данная тенденция сохранится и в 2020 году.
Значительного оживления на рынке недвижимости и ипотеки ожидаем во втором квартале, когда начнется обещанная Президентом выдача материнского капитала при рождении первого ребенка. По статистике, до 90% семей, получивших маткапитал, направили его на улучшение жилищных условий. Напомним, что в том случае, если данная субсидия используется для приобретения жилья с привлечением ипотечного кредита, не нужно ждать, пока ребенку исполнится 3 года. Трехлетний срок установлен только для тех, кто хочет купить недвижимость напрямую у застройщика или у частника.
В 2019 г. спрос на рынке жилой недвижимости был невысоким, но устойчивым. Существенных колебаний не вызвало даже ожидание изменений в процедуре оформления покупки квартир в новостройках. Переход на экскроу-счета в прошедшем году так и не состоялся, потому что подавляющее большинство застройщиков России (а в Твери это почти все строительные компании) получили возможность закончить текущие проекты по старой схеме финансирования долевого строительства.
По данным аналитического отчета, составленного специалистами АН «Парамонов», в декабре 2019 г. средняя стоимость 1 кв.м. вторичной жилой недвижимости в г. Твери была равна 48 960 руб., средняя цена новостроек – 46 979 руб. за кв.м.
В 2019 г. рост средней стоимости 1 кв.м. вторичного жилья г. Твери составил +5%, нового и строящегося чуть меньше +5,2%. Средняя цена предложения на вторичном рынке увеличилась на 4,2%. На рынке новостроек средняя цена квартиры выросла на 4,2%, что указывает на повышение доли двух-трехкомнатных квартир в общей структуре предложения.
В декабре 2019 г. квартиру от собственника можно было приобрести в среднем за 2 450 000 руб., а в новом или строящемся доме - за 2 380 000 руб. (в 2018 г. этот показатель был равен 2 350 000 руб. и 2 230 000 руб. соответственно).
На вторичном рынке в 2019 году значительнее всего увеличилась стоимость квадратного метра однокомнатных квартир (+4,9%), двухкомнатные и трехкомнатные квартиры тоже прибавили в цене: +4,8% и +3,9% соответственно. Комнаты, которые продолжают пользоваться все меньшим и меньшим спросом у покупателей, в прошлом году подорожали на 2,8%.
Если проанализировать изменения цен на квартиры в различных районах г. Твери, то можно отметить, что наиболее существенно подорожали квартиры в Московском районе (+5,9%), в Пролетарском средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья увеличилась на 4,7%, в Заволжском менее значительно (+2,9%). В Центральном районе города, где расположено самое дорогое жилье, цены выросли на 3,4%.
Тренд на повышение цен, наметившийся на рынке нового жилья 4-5 лет назад, продолжает сохраняться. Однако следует отметить, что существенный рост стоимости квадратного метра в 2019 г. наблюдался только в 2-комнатных квартирах Московского района (+8,7%) и в 1-комнатных квартирах Пролетарского района (+8,2%). По всем остальным типам жилья в течение года этот показатель колебался в интервале 2-4%
Продолжает сохраняться тенденция к уменьшению ценовой разницы между квартирами в новых домах и на вторичном рынке. Еще в 2017 г. эксперты прогнозировали дальнейшую синхронизацию цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. Как видим, эти прогнозы вполне оправдались: если в 2018 г. разница в средней стоимости квартир на первичном и вторичном рынках была около 250 000 руб., то в 2019 г. разрыв сократился до 70 000 руб. С большой долей вероятности можно предположить, что в 2020 г. цены на новые и вторичные квартиры еще больше сблизятся.
Чего ждать покупателям и продавцам недвижимости в 2020 году?
Прогнозы, которые дают эксперты рынка недвижимости на 2020 год, в целом скорее оптимистичные, чем пессимистичные. Большие надежды возлагаются на различные государственные программы и субсидии, которые должны оживить рынок. Например, «дальневосточная ипотека» под 2% уже побила все рекорды по объемам выдачи и в регионе возникает дефицит новостроек. Конечно, не всем регионам так повезло, и ипотека под 2% пока остается мечтой для большинства россиян. Но эта мечта может осуществиться у тех семей, которые живут в сельской местности или планируют переехать из города: в 2020 г. стартует государственная программа «Сельская ипотека», по которой можно будет оформить жилищный кредит по ставке от 0,1 до 3%. И хотя программа пока находится в стадии разработки, на ее реализацию в 2020 г.из федерального бюджета уже ассигновано 79 197 814 100 руб.
Конечно, нельзя не упомянуть «Материнский капитал» - субсидию, которая позволяет семьям улучшить свои жилищные условия после рождения ребенка. В этом году маткапитал можно будет получить уже после рождения первенца, что, по мнению экспертов рынка недвижимости и ипотеки, значительно оживит покупательскую активность. Однако в тех регионах, где темпы строительства нового жилья невысоки, возможно повышение цен, которое будет вызвано увеличением спроса. В Твери в последние годы наблюдается баланс спроса и предложения как на рынке вторичного жилья, так и в сегменте новостроек. Поэтому рост цен возможен, но вряд ли он превысит 10%.
Поскольку рынок недвижимости уже несколько лет находится в стабильном состоянии, сейчас как никогда выгодно о комфортно осуществлять обмен: разница в цене между квартирами различной категории невелика, с каждым годом уменьшается разрыв в стоимости нового и вторичного жилья. При выборе момента продажи или покупки квартиры стоит ориентироваться, в первую очередь, на свои личные обстоятельства. Если есть возможность совершить сделку на хороших условиях, не стоит ждать лучшего момента. На рынке недвижимости выигрывает тот, кто действует оперативно и в соответствии с текущей обстановкой!