Решение развестись дается супругам непросто. Осуществить его бывает еще сложнее, особенно если в браке рождены дети или приобретено дорогостоящее имущество. Раздел недвижимости при разводе – одна из самых сложных и напряженных процедур при расторжении брака. Обычно именно недвижимость – дом, земельный участок или квартира – является самым ценным, что есть у супругов, поэтому мирно и справедливо разделить объекты недвижимости удается не всегда.
Основные правила раздела общего имущества супругов при разводе установлены в 39 статье Семейного и 254 статье Гражданского Кодексов РФ.
Согласно закону, при разводе совместно нажитое имущество делится между супругами пополам, если ими добровольно не достигнута другая договоренность. Совместной собственностью мужа и жены является та недвижимость, которая была приобретена супругами во время зарегистрированных брачных отношений. Это могут быть дома, квартиры, дачи и земельные участки, а также объекты коммерческой недвижимости.
По вопросу, какая недвижимость является совместно нажитой и подлежит разделу при разводе, в судах нередко разгораются жаркие споры.
Какую недвижимость нельзя разделить?
• Недвижимость, полученную одним из супругов в дар, по наследству, на основе каких-либо безвозмездных сделок.
• Недвижимость, приобретенную одним супругов до вступления в брак.
• Недвижимость, приобретенную одним из супругов в браке, но на личные средства, имевшиеся до регистрации брака. Данный случай вызывает наибольшее количество споров между разводящимися супругами, и требует предоставления весомых доказательств того, что средства на покупку недвижимости были личными, а не общими (или наоборот);
• Недвижимость, приобретенную одним из супругов в период раздельного проживания до расторжения брака. Однако доказать, что средства, выделенные на покупку одним из супругов, были его личными, крайне сложно. Чаще всего суд признает такую недвижимость совместной собственностью и делит ее в общем порядке.
Определение долей в общем недвижимом имуществе
Раздел общего недвижимого имущества возможен только после определения доли каждого из супругов в договорном или судебном порядке.
В брачном договоре или достигнутом при разводе соглашении муж и жена могут установить любые доли (например, жене, остающейся с ребенком -2/3, а свободному мужу – 1/3). Суд же исходит из принципа равенства прав мужа и жены на общую недвижимость, поэтому делит совместное имущество пополам.
Впрочем, в семейном законодательстве предусмотрена возможность увеличения доли мужа или жены по решению суда в интересах несовершеннолетних детей. Факт проживания ребенка с одним из супругов еще не является основанием для отступления от принципа равенства. Но если этот супруг обоснует необходимость увеличения его доли ради обеспечения интересов ребенка, суд может удовлетворить это требование.
Уменьшение доли одного из супругов также возможно. Например, если будет доказано, что супруг не участвовал в обеспечении семьи, расходовал общее имущество в ущерб семье и т.п.
Как разделить общее недвижимое имущество?
Существует несколько вариантов раздела общей недвижимости супругов при разводе:
1. Продать общую недвижимость и разделить вырученные от продажи средства.
2. Сохранить право собственности на недвижимость за одним из супругов, обязав его выплатить другому супругу стоимость его доли.
3. Произвести раздел объекта недвижимости в натуре, согласно долям (совместная долевая собственность с правом проживания и распоряжения своей долей каждым супругом). В этом случае, получив в собственность долю в квартире, оба супруга могут остаться жить в ней, сдать свою часть квартиры в аренду, продать или подарить.
Долги, как и имущество, делятся между разводящимися строго пополам. То же касается и кредитов, в том числе ипотеки. Супругам необходимо будет перезаключить с банком договор. Прежний договор будет расторгнут, а с каждым из них по отдельности будет заключен новый, который предусматривает погашение долга на прежних условиях (продолжительность и процентная ставка), но размер выплат будет пересчитан.
По взаимному согласию супруги могут не переоформлять договор с банком, а продолжать гасить кредиты совместно в устраивающей их обоих пропорции.
Как разделить квартиру в ипотеке?
Первый способ – разделение квартиры по долям, следовательно, выплаты по ипотеке также делятся по долям. После того, как ипотека будет выплачена, супруги становятся собственниками жилья в долях, установленных при разводе. На практике этот способ применяется редко, так как супруги не всегда имеют одинаковый доход и могут поделить платежи строго пополам.
Если же платежи (и доли в квартире) делить не в одинаковой пропорции, то это может встретить сопротивление как со стороны банка, так и одного из супругов.
Второй способ – переоформление ипотеки на одного из супругов. При этом второй полностью освобождается от каких-либо обязательств по выплате кредита, но вместе с тем лишается и права на владение жильем. После того, как ипотека будет выплачена, он должен компенсировать супругу половину всех ипотечных взносов, выплаченных в период действия брака.
Третий способ – продажа квартиры и погашение долга по ипотеке с помощью вырученных средств. Остаток делится между супругами пополам. При этом продавать квартиру берется на себя банк, сами супруги в этом никакого участия не принимают.
В случае судебного раздела имущества последнее слово чаще всего остается за банком, и обычно банки выбирают третий вариант. Однако именно третий вариант - реализация заложенного имущества банком - для разводящихся супругов самый невыгодный, т.к. в этом случае недвижимость продается ниже рыночной цены (банк стремиться избавиться от проблемного залога как можно быстрее). Денежные средства, если и останутся после продажи квартиры и погашения ипотеки, также делятся супругами пополам. В итоге, лишившись недвижимости, они остаются с незначительной денежной суммой на руках, которой не всегда хватает даже на первоначальный взнос при покупке новой квартиры.
Юристы АН "Парамонов" рекомендуют ни в коем случае не доводить процесс раздела ипотечной квартиры до ее продажи банком по решению суда. Реализовать заложенную недвижимость можно и самостоятельно, при содействии опытного риэлтора и грамотного юриста. Схема такой сделки разрабатывается совместно с банком, причем агентство выступает для всех сторон, участвующих ней, гарантом соблюдения их интересов.
В некоторых случаях раздел недвижимости крайне сложен или вообще невозможен. Например, раздел объекта коммерческой недвижимости может быть неосуществим, если он находится на балансе предприятия. Не всегда можно продать дом или квартиру, особенно, если владельцев жилья на праве совместной собственности несколько. Простой раздел нескольких объектов недвижимого имущества (например, жене – дача, мужу — квартира) не всегда справедлив. Сохранение права владения недвижимостью и выплата компенсации может оказаться непосильным финансовым бременем для одного из супругов. Раздел ипотечной недвижимости влечет за собой определенные сложности. А некоторые объекты недвижимости, например, муниципальная или служебная квартира, вообще не подлежат разделу.
Для того чтобы решить такие сложные и запутанные вопросы, лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу. Порой от этого зависит справедливый раздел недвижимости, оперативный судебный процесс и благополучный исход дела. Юристы компании "Парамонов" имеют большой опыт в решении спорных вопросов, касающихся раздела и переоформления недвижимости, а также представительства в суде от имени клиента. Если в ходе бракоразводного процесса потребуется оперативная реализация недвижимого имущества супругов, то риэлторы АН "Парамонов" помогут сделать это быстро и выгодно для обеих сторон.
При разделе недвижимости необходимо указать ее оценочную стоимость. Оценка необходима не только для расчета суммы госпошлины, но и для правильного и справедливого раздела. Обратитесь в компанию "Парамонов"и воспользуйтесь услугами профессиональных лицензированных оценщиков, для того чтобы быть уверенным, что раздел принадлежащей вашей семье недвижимости произошел честно и справедливо.