Разрушаем мифы рынка недвижимости! Миф 4. Никто не делает проверку «юридической чистоты».
МИФ №4. Все риэлторы любят рассказывать, как подробно они проверяют историю квартир. На самом деле все это сказки, и никто ничего не проверяет. А если и проверяет, то лишь в объеме двух-трех справок.
К сожалению, в некоторых случаях это мнение не слишком далеко от истины. Агентства, не имеющие в своем штате юристов, действительно не в силах провести квалифицированную правовую экспертизу объекта недвижимости. При подготовке к сделке они ограничиваются сбором справок, необходимых для подачи документов на регистрацию. Если внимательно прочитать договоры, которые они подписывают со своими клиентами, то станет ясно, что никакой ответственности за чистоту сделки такие фирмы не несут.
Однако на рынке недвижимости есть компании, которые уделяют вопросам правовой экспертизы объектов пристальное внимание и проводят проверки на совесть. Отличить такие агентства несложно: во-первых, они не предложат вам вместо договора на оказание услуг по продаже или обмену недвижимости подписать сомнительный договор на информационное обслуживание. Во-вторых, добросовестные агентства недвижимости сопровождают клиентов не только до подачи документов на госрегистрацию, но и осуществляют послепродажное обслуживание: гарантируют своевременную выписку бывших владельцев и физическое освобождение приобретенной квартиры, осуществляют безвозмездную юридическую защиту права собственности.
Что включает в себя проверка юридической чистоты квартиры в АН «Парамонов»?
Первое, чем поинтересуются юристы, — это имеет ли право человек, называющий себя продавцом, совершать какие-либо операции с данным объектом недвижимости. То есть продавец должен быть либо собственником (в этом случае надо узнать, не ограничен ли он в дееспособности), либо действовать по доверенности. Продажа по фальшивой или просроченной доверенности, а также по доверенности, полученной обманным путем, - один из самых распространенных видов мошенничества на рынке недвижимости. При подготовке у сделке юристы АН «Парамонов» обязательно свяжутся с человеком, выдавшим такую доверенность. Если же это не удастся, они посоветуют подыскать другой объект.
С особым вниманием юристы рекомендуют относиться к недвижимому имуществу, перешедшему продавцу по наследству. Бывает, что наследники выставляют на продажу квартиру еще до того, как истечет положенный законом срок (6 месяцев) до вступления в наследство. Пока на руках у продавца нет документа, подтверждающего его право на объект недвижимости, он не имеет права совершать какие-либо операции с ним. Ведь могут оказаться и другие наследники, которые объявятся позже, заявят свои права и потребуют расторжения сделки.
Квартиры и дома, находящиеся в общей долевой собственности, также попадают в зону риска для покупателя. Чтобы продать такой объект, нужно согласие всех совладельцев, даже тех, чья доля незначительна. По закону, продавец должен сначала предложить свою долю другим сособственникам, и только если они откажутся от покупки (отказ необходимо заверить у нотариуса), он имеет право выставлять ее на продажу. Если этого не было сделано, то сделка может быть оспорена в суде другими собственниками.
Бывает, что квартира продается по причине развода собственника. Если недвижимость была приобретена в период брака, то она является совместно нажитым имуществом, даже если оформлена только на одного из супругов. Второй супруг в течение трех лет с момента развода может потребовать раздела имущества. Продавец, находящийся в браке или продающий имущество после недавнего развода, должен предъявить согласие супруга (даже бывшего) на проведение сделки. Этот документ не является обязательным при подаче документов на госрегистрацию, но при подготовке к сделке юристы АН «Парамонов» обязательно просят продавца оформить его у нотариуса, т.к. это позволит обезопасить покупателя от возможных притязаний на недвижимость со стороны бывшего супруга продавца.
Пред тем, как принимать окончательное решение о приобретении понравившейся квартиры, покупателю необходимо ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), справкой из паспортного стола, выпиской из домовой книги, справками об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и оплате прочих услуг (кабельное ТВ, интернет, телефон и т.п.). Сбор этих документов является одним из этапов проверки «юридической чистоты квартиры», которую в обязательном порядке проводят в компании «Парамонов» при подготовке к сделке.
И в заключение напомним, что клиенты агентства недвижимости «Парамонов» получают Сертификат качества риэлторских услуг. Предоставляя настоящий Сертификат, АН «Парамонов» гарантирует беспрепятственное прохождение регистрации перехода права собственности от продавца недвижимости к покупателю. Для этого Центр юридического сопровождения компании осуществляет подготовку расширенного пакета документов и тем самым принимает дополнительные меры по обеспечению легитимности сопровождаемых компанией сделок.
Проверка «юридической чистоты» квартиры или дома проводится АН «Парамонов» на основании документов, представленных продавцом, а также различных справок и выписок, содержащих сведения о правах третьих лиц на данный объект. После тщательного анализа документов юристы дают заключение о возможности совершения сделки с данным объектом недвижимости. Если юристы усматривают в истории переходов права собственности на квартиру риск для покупателя, то рекомендуют принять меры по снижению рисков, связанных с приобретением данного объекта или вообще отказаться от сделки.
Кроме того, АН «Парамонов» берет на себя финансовые обязательства по компенсации обнаруженных после совершения сделки задолженностей по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и т.п. Специалисты компании также контролируют, чтобы продавец вовремя освободил жилплощадь - юридически и физически.