Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в декабре 2020 г. 52 133 руб.
Средняя цена квадратного метра в новых и строящихся домах 53 373 руб.
Средняя стоимость аренды квартиры 15 000 руб.
Увеличение стоимости 1 кв.м. вторичного жилья в 2020 г. +6,5%
Увеличение стоимости 1 кв.м. нового и строящегося жилья в 2020 г. +14,8%
Увеличение стоимости аренды квартиры, средняя цена предложения +0,7%
Изменение цен на вторичное жилье в 2020 г.:
1-комнатные квартиры +10,8%
2-комнатные квартиры +5,8%
3-комнатные квартиры +7,5%
комнаты +2,4%
Изменение цен на новостройки в 2020 г.:
1-комнатные квартиры +14,3%
2-комнатные квартиры +16,3%
3-комнатные квартиры +14,2%
По данным Росстата, в 2020 г. инфляция в России возросла почти на 2% - до 4,91% (в 2019 г. – 3,05%). Тем не менее, в течение года Центробанк четыре раза снижал ключевую ставку, суммарно на 2 п.п. - с 6,25% до 4,25% годовых.
Ожидалось, что снижение ключевой ставки ЦБ повлечет за собой существенное уменьшение стоимости потребительских кредитов, однако этого не произошло. Если не учитывать данные по субсидированным ипотечным программам, за год жилищные кредиты подешевели не более чем на 1,5%. Общий застой в экономике, вызванный весенним локдауном, серьезно угрожал строительному сектору и рынку недвижимости в целом: снижение активности покупателей могло повлечь за собой массовые увольнения в этих сферах. Для того чтобы поддержать строительную отрасль, правительством было принято решение профинансировать программу льготной ипотеки на покупку квартир в новых и строящихся домах, как это было сделано в 2015 году. Итогом данного решения стало повышение спроса не только на новостройки, но и на вторичную недвижимость, что не могло не отразиться на ценах: в большей или меньшей степени увеличение стоимости квадратного метра коснулось всех типов недвижимости.
По данным аналитического отчета, составленного специалистами АН «Парамонов», в декабре 2020 г. средняя стоимость 1 кв.м. вторичной жилой недвижимости в г. Твери была равна 52 133 руб., средняя цена новостроек – 53 373 руб. за кв.м.
В 2020 г. рост средней стоимости 1 кв.м. вторичного жилья г. Твери составил +6,5%, нового и строящегося +14,8%. Средняя цена предложения на вторичном рынке увеличилась еще на 6,1%. На рынке новостроек средняя цена квартиры выросла на +19,7%.
В декабре 2020 г. квартиру от собственника можно было приобрести, в среднем, за 2 600 000 руб., а в новом или строящемся доме - за 2 850 000 руб. (в 2019 г. этот показатель был равен 2 450 000 руб. и 2 380 470 руб. соответственно). В 2020 году впервые за все время существования рынка недвижимости в Росси средняя стоимость квадратного метра нового жилья превысила цену «квадрата» на вторичке. Но на самом деле, это всего лишь отражает тот факт, что в структуре предложения новостроек становится все больше и больше квартир, полностью готовых к проживанию. А квартира со свежей профессиональной отделкой в только что построенном доме не может стоить дешевле вторичного жилья.
На вторичном рынке в 2020 году значительнее всего увеличилась стоимость квадратного метра однокомнатных квартир (+10,8%), двухкомнатные и трехкомнатные квартиры тоже прибавили в цене: +5,8% и +7,5% соответственно. Рост цен затронул и такой непопулярный в последнее время тип недвижимости, как комнаты: в среднем, квадратный метр в них за год подорожал на 2,4%.
Если проанализировать изменения цен на квартиры в различных районах г. Твери, то можно отметить, что наиболее существенно подорожали квартиры в Заволжском районе (+9,9%), в Московском средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья увеличилась на 6,2%, в Пролетарском – на 2,9%. В Центральном районе города, где расположено самое дорогое жилье, цены выросли на 6,2%.
Из-за низких ставок по льготным ипотечным кредитам новое жилье существенно подорожало во всех регионах России. Тверь не стала исключением: такого существенного прироста стоимости квадратного метра не наблюдалось с начала 2000-х годов. В среднем новостройки подорожали почти на 15%. Наиболее существенно – в Заволжском районе (+16,2%), новостройки Московского района прибавили 13,3%, Пролетарского – 12,3%, а в Центральном районе, наоборот, подешевели на 9,9%.
При этом цены на 2-комнатрные квартиры вросли значительнее, чем на 1-комнатные: квадратный метр «двушек» за год прибавил 16,3%, тогда как наиболее популярные у покупателей недорогих квартир «однушки» и студии подорожали на 14,3%, примерно так же, как и 3-комнатные квартиры (+14,2%).
Чего ждать покупателям и продавцам недвижимости в 2021 году?
Стоит признать, что 2020 год оказался для рынка недвижимости не таким плохим, как ожидалось. Суммарно в истекшем году было закрыто больше сделок по покупке жилья, чем в стабильном 2019. И это несмотря на то, что в апреле-мае количество регистраций перехода права собственности сократилось на 60-70%. Панацеей для рынка стал запуск с 17 апреля 2020 года программы льготной ипотеки «Господдержка 2020». Субсидирование ставки по кредитам на покупку нового или строящегося жилья привлекло на рынок покупателей, но спровоцировало рост цен на новостройки. Программа «Господдержка 2020» должна была закончиться в декабре, но правительство приняло решение продлить ее до середины 2021 года. В связи с этим эксперты прогнозируют, что рост цен на недвижимость сохранится, как минимум, до конца субсидирования ипотеки. Ожидается также, что в 2021 году вторичная недвижимость, подтягиваясь по цене за новостройками, подорожает существеннее, чем в это было отмечено в ушедшем году.
Эксперты называют дешевую ипотеку основным триггером развития рынка недвижимости: если в России будут доступны кредиты, будет расти и спрос на недвижимость. Но надо отметить, что ипотека – не единственный фактор, простимулировавший россиян вкладываться в недвижимость в 2020 году: изменения, произошедшие в банковской сфере, побудили многих искать альтернативные пути если не приумножения, то хотя бы сохранения своих капиталов. Так, снижение ставок по депозитам повлекло отток денег из банков в другие активы, из которых самым привычным и надежным (по опыту прошлых лет) является недвижимость. Эти же соображения подтолкнули к инвестированию в покупку жилья и тех вкладчиков, которые имели на счетах средства, с 2021 года подлежащие налогообложению. В итоге – на рынок недвижимости вернулся покупатель-инвестор, который останется здесь и в 2021 году. А это значит, что сохранится повышенный спрос на дешевые 1-комнатные квартиры и студии. Именно в этих сегментах и ожидается максимальный рост цен.
В конце 2020 года все больше экспертов высказывались о «перегреве» рынка недвижимости. То есть говорили о том, что доступность кредитных средств ведет к «вымыванию» наиболее ликвидных предложений, что в итоге приводит к дефициту жилья некоторых категорий и, как следствие, его существенному удорожанию. Но цены на квартиры не могут расти бесконечно, потому что в конце концов наступает момент, когда покупатель просто отказывается совершать сделки по завышенной цене. Обвал цен из-за «перегрева» спроса – самый пессимистический прогноз на 2021 год. На самом деле, в ближайшей перспективе развитие подобного сценария маловероятно, потому что на рынке недвижимости нет дефицита, особенно – в регионах, и Тверь тому яркое подтверждение.
Пожалуй, самым существенным из отрицательных последствий повышенного спроса на недвижимость станет отсутствие скидок на квартиры в новых домах. Уже в 2020 году большинство застройщиков приостановило программы привлечения покупателей за счет предоставления дисконта или бонусов. Данная тенденция будет преобладать на рынке новостроек все время, пока покупателям будут доступны дешевые кредиты.
Из оптимистичных прогнозов отметим расширение программ льготного кредитования на покупку недвижимости. Например, говорят о субсидировании ипотеки на «вторичку», но вряд ли такое решение будет принято, потому что правительство заинтересовано в поддержке реального сектора экономики, то есть отраслей, обеспечивающих рабочие места. Следовательно, если субсидии и будут расширены, то коснется это строительного сектора, то есть рынка новостроек.
Льготная ипотека выдается на отдельные категории недвижимости, например, на объекты, расположенные в сельской местности. В этом случае по программе льготного кредитования можно приобретать как новое жилье, так и вторичное. Программа «Сельская ипотека под 2,7%» пока только набирает обороты, и в перспективе – в случае ее удачной реализации – она приведет к активному развитию пригорода.
Большие надежды в плане развития рынка недвижимости в регионах и улучшения качества жизни россиян возлагают на программу «всероссийской реновации». По мысли ее авторов, реализация данной программы должна привести к увеличению объема строящегося в регионах жилья, которое будет не только предоставляться тем, чьи дома признаны аварийными, но и реализовываться на свободном рынке.