Индексы стоимости жилья
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в декабре 2021 г. 73 915 руб.
Средняя цена квадратного метра в новых и строящихся домах 77 014 руб.
Средняя стоимость аренды квартиры 18 000 руб.
Увеличение стоимости 1 кв.м. вторичного жилья в 2021 г. +41,8%
Увеличение стоимости 1 кв.м. нового и строящегося жилья в 2021 г. +44,3%
Увеличение стоимости аренды квартиры в 2021 г., средняя цена предложения +20%
Изменение цен на вторичное жилье в 2021 г.:
1-комнатные квартиры +428%
2-комнатные квартиры +42%
3-комнатные квартиры +38,6%
Изменение цен на новостройки в 2021 г.:
1-комнатные квартиры +49%
2-комнатные квартиры +38,1%
3-комнатные квартиры +42,3%
По данным Росстата, в 2021 г. по итогам года инфляция в России составила 8,39% (в 2020 г. – 4,91%). В течение года Центробанк неоднократно повышал ключевую ставку, суммарно на 4,25 п.п. - с 4,25% до 8,5% годовых, в итоге этот показатель достиг максимума с октября 2017 г.
Повышение ключевой ставки ЦБ ожидаемо повлекло за собой рост стоимости потребительских кредитов: по данным ЦБ на 1 января 2022 года средневзвешенная ставка по ипотеке в России составила 7,81%. Напомним, что средневзвешенная ставка рассчитывается с учетом льготных кредитных программ. Реально же заемщик, покупающий в ипотеку вторичное жилье, в декабре 2021 года мог оформить кредит не менее чем под 9,5% годовых.
Однако ни рост ставок по ипотеке, ни существенное удорожание квадратного метра не останавливало покупателей. В итоге мы имеем рекордный объем выданных жилищных кредитов – 5,7 триллиона рублей, и рекордный рост цен на квартиры – 43%.
По данным аналитического отчета, составленного специалистами АН «Парамонов», в декабре 2021 г. средняя стоимость 1 кв.м. вторичной жилой недвижимости в г. Твери была равна 73 915 руб., средняя цена новостроек – 77 014 руб. за кв.м.
В 2021 г. рост средней стоимости 1 кв.м. вторичного жилья г. Твери составил +41,8%, нового и строящегося +44,3%. Средняя цена предложения на вторичном рынке увеличилась на 37,4%. На рынке новостроек средняя цена квартиры выросла на +41,6%.
В декабре 2021 г. квартиру от собственника можно было приобрести, в среднем, за 3 570 000 руб., а в новом или строящемся доме - за 4 034 713 руб. (в 2020 г. этот показатель был равен 2 600 000 руб. и 2 850 000 руб. соответственно).
На вторичном рынке в 2021 году значительнее всего увеличилась стоимость квадратного метра однокомнатных и двухкомнатных квартир (+42%), трехкомнатные квартиры прибавили в цене 38,6%.
Если проанализировать изменения цен на квартиры в различных районах г. Твери, то можно отметить, что наиболее существенно подорожали квартиры в Центральном районе (+47,4%), в Московском средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья увеличилась на 46,2%, в Пролетарском – на 42,6%, в Заволжском – на 36,6%.
Из-за низких ставок по льготным ипотечным кредитам, которые, хоть и с незначительными изменениями, но все еще сохранялись в 2021 году, новое жилье существенно подорожало во всех регионах России. Тверь не стала исключением: в среднем, новостройки подорожали на 44,3%, а наиболее существенно в Центральном районе – на 129,8%. Квартиры в новых домах Московского района прибавили 38,6%, Заволжского – 42,2%, Пролетарского – 60,4%.
При этом цены на однокомнатные квартиры выросли значительнее, чем на двух- и трехкомнатные: квадратный метр «однушек» за год прибавил 49%, «двушки» подорожали на 38,1%, а «трешки», вопреки ожиданиям, показали более существенный рост в 42,3%.
Впервые за последние три года сдвинулась с места цена аренды квартир: прирост по разным категориям составил от 14,3 до 33,3%. Средняя же стоимость аренды квартиры в Твери в декабре 2021 года составила 18 000 руб.
Что будет происходить на рынке недвижимости в 2022 году?
Скорее всего, цены продолжат расти. И их не сдержит даже подорожавшая ипотека, потому что стоимость жилищных кредитов, хоть и влияет в значительной степени на спрос на жилье, но это далеко не единственный фактор его определяющий. Может показаться странным, что в 2020 г., когда ипотека была более чем доступна (стоимость кредита на покупку новостройки падала до 4,7%), цены на новое жилье выросли на 14,8%, а на вторичное и того меньше – на 6,5%. В прошлом же году на фоне постоянного роста ключевой ставки, а вслед за ней и стоимости потребительских кредитов, цена квадратного метра в среднем по стране подскочила на 40%, в нашем регионе – почти на 45%.
Что же так повлияло на цены на недвижимость? Нам кажется, что в истекшем году сложилась как раз та ситуация, когда множество второстепенных факторов в совокупности перевесили боле значимый – доступность денежных средств для совершения для дорогостоящей покупки. На цену квадратного метра повлияла и возросшая стоимость стройматериалов, и пандемия, и переход на экскроу-счета, и образовавшийся в 2020 году дефицит предложения в некоторых категориях недвижимости, и вообще растущие на всё цены… Ажиотажного спроса, на фоне которого обычно происходит столь значительное удорожание, конечно, не было, тем не менее, срок продажи квартир, особенно высоколиквидных, сократился до 2-4 недель.
Общее настроение беспокойства и неуверенности в завтрашнем дне, царящее в обществе последние два года, сейчас подкрепляются вполне реальными фактами: нестабильность в мировой политике, повышение курса доллара, скачки цен на энергоносители, инфляция, которая продолжится и в 2022 году, несмотря на дальнейшее повышение ключевой ставки Центробанком, низкие проценты по вкладам и обложение налогом доходов с них… Можно перечислять еще и еще, но в целом все это привело к тому, что недвижимость в последние два года стала единственным надежным и, что важно, высокодоходным активом.
Судите сами: если у вас есть некоторая сумма денег, которую вы хотели бы сохранить и преумножить, куда сейчас можно ее гарантированно вложить? Да, только в покупку недвижимости, потому что только в этом случае вы действительно будет гарантированы не только от обесценивания или потери своих накоплений, но и в том, что получите доход, который, даже при самом пессимистическом прогнозе и с учетов расходов на содержание жилья, составит не менее 15-20% в год.
В 2022 году продолжат действовать государственные программы льготной ипотеки. Это, прежде всего, «Семейная ипотека», ставка по которой пока сохраняется на уровне 6%, и «Господдержка 2020», то есть кредит со сниженной ставкой на покупку новостройки.
Срок «Господдержки» истекает 1 июля 2022 г., «Семейную ипотеку» можно будет оформить до конца 2023 года, и скорее всего она будет продлена с незначительным изменением условий. Примет ли правительство решение о продлении субсидирования кредитов на покупку нового жилья? Вполне возможно. Тем же, кто планирует приобретение новостройки, мы всё же не советуем ждать до лета, лучше оформить кредит сейчас, пока ставки и условия по программам льготной ипотеки остаются без изменений.