1 июля вступили в силу поправки в федеральный закон, регламентирующий долевое строительство. В СМИ фигурируют мнения о том, что рынок нового жилья в России «уже не будет прежним» и что отныне и застройщики, и дольщики будут взаимодействовать по новым правилам.
Это действительно так: 1 июля сделан первый и серьезный шаг на пути отмены долевого строительства. Но так ли радикальны грядущие перемены? Что изменится в процессе покупки нового жилья для рядового гражданина? Специалисты АН «Парамонов» отвечают на самые горячие вопросы покупателей новостроек.
В чем главное отличие старой схемы покупки квартиры по договору участия в долевом строительстве от новой?
Раньше при заключении ДДУ деньги дольщика поступали на счет застройщика, теперь они будут поступать на специальные блокированные счета в банке. Эти счета называется экскроу. Послде регистрации ДДУ деньги дольщика «замораживаются» на таком счете, и ни дольщик, ни застройщик не имеют к ним доступа до окончания строительства. По старому регламенту застройщик напрямую направлял деньги дольщиков на строительство дома, теперь, в случае нехватки собственных средств, он должен будет брать кредит в банке.
Если застройщик будет обеспечивать строительство кредитными средствами, то квадратный метр станет дороже?
Деньги дольщиков, привлекаемые по ранее действующей схеме финансирования, были для застройщика бесплатными, банк же за пользование средствами берет плату - процент по кредиту. Именно поэтому многие эксперты рынка жилья высказывают опасения о подорожании квартир. В зависимости от конкретного проекта и региона повышение цены квадратного метра может составить от 5% до 25-30%. Немаловажным фактором при этом выступит покупательская активность на рынке недвижимости городов России: например, в Сочи, где спрос на новые квартиры очень высок, следует ожидать более существенного роста цен, чем в городах с низкой активностью покупателей и избыточным предложением новостроек.
Теперь дольщики полностью застрахованы от потери средств, вложенных в новостройки?
Теоретически – да. Поскольку до полного выполнения своих обязательств перед дольщиками застройщик не может получить доступа к экскроу-счетам, то за сохранность средств граждан можно не беспокоиться – за них отвечает банк. К тому же деньги дольщиков страхует государство, так что даже в случае банкротства и застройщика, и банка дольщик получит компенсацию. Тем не менее, следует отметить, что покупатели новостроек по-прежнему не застрахованы от долгостроя, т.к. застройщики могут вполне легально увеличивать сроки реализации проектов, внося соответствующие изменения в проектную документацию.
Можно ли купить квартиру в ипотеку через эксроу-счет?
Да, конечно. Кредитные средства дольщика поступят на эксроу-счет в указанном застройщиком банке. В остальном никаких отличий от обычной ипотеки нет.
Дольщик должен брать ипотеку в том же банке, где открыт экскроу-счет?
Нет, это необязательно. Дольщик может оформить ипотечный кредит в любом банке. При оформлении ипотеки необходимо указать номер счета, на который перечисляются деньги. Это может быть обычный счет застройщика (если застройщик пока не перешел на экскроу) или экскроу-счет в банке, который финансирует стройку.
Можно ли расплатиться материнским капиталом при покупке новостройки по новым правилам?
Да, материнский капитал и любые другие субсидии можно использовать при покупке новостройки через экскроу-счет. Так же как и в случае ипотеки, при оформлении субсидии в пенсионном фонде, или другом государственном органе, необходимо будет указать номер экскроу-счета, на который будут перечислены денежные средства.
Можно ли купить квартиру через эскроу-счет в рассрочку?
Закон не ограничивает такую возможность. В ДДУ может быть прописана обязанность покупателя внести на эскроу-счет оплату выбранной квартиры частями. Застройщику все равно, как будет оплачена квартира – в рассрочку, в ипотеку, с помощью субсидии или вся сумма будет внесена наличными сразу. Он все равно получит эти деньги только после того, как завершит строительство. О наиболее комфортной схеме внесения платежей дольщику теперь предстоит договариваться с банком.
Дольщик передумал покупать новостройку и хочет расторгнуть договор. Как вернуть деньги с экскроу-счета?
Дольщик не может расторгнуть ДДУ, не имея на это веских причин. Так было и до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Порядок расторжения и возможные причины оговариваются в договоре, среди них: признание застройщика банкротом, ликвидация юридического лица застройщика, взыскание банком-кредитором долга в виде залогового имущества и т.п. Расторгнуть договор с формулировкой «я передумал покупать новостройку» нельзя. Однако дольщик может продать квартиру еще на стадии строительства – это можно сделать по договору цессии (переуступки прав требования).
Квартиры в новых сданных домах тоже будут продаваться через экскроу-счета?
Нет, в этом нет необходимости. После того, как дом вводится в эксплуатацию и регистрируется право собственности хотя бы на одну квартиру в нем, деньги дольщиков, блокированные на экскроу-счетах, поступают на счет застройщика. Все квартиры, которые он продает после этого, оплачиваются обычным порядком: деньги покупателей по договору купли-продажи поступают на счет застройщика.
После 1 июля 2019 г. все новостройки будут продавать через эскроу-счета?
Нет. Девелоперам уже начатых строек разрешили по-прежнему привлекать средства покупателей напрямую, если их объекты достигли 30-процентной строительной готовности, и если в них реализовано не менее 10% квартир. Готовность проекта может быть и меньше, если застройщик участвует в социальных проектах (расселение ветхого фонда, строительство объектов социальной инфраструктуры и т.п.). По оценке Минстроя, таких новостроек достаточно много, и купить в них квартиру без эскроу-счетов можно будет еще как минимум год или два.
Важно понимать, что застройщик имеет право вывести проект из схемы с экскроу-счетами, но не обязан этого делать. Поэтому Минстрой предложил всем желающим девелоперам подать в региональные надзорные органы соответствующие заявления. В настоящее время идет рассмотрение этих заявлений и подготовка отчетов о текущем состоянии незавершенных объектов, поэтому в ближайшие месяц-два могут возникнуть трудности с оформлением покупки новостроек.